【基本案情】

    位于甘肃省兰州市西固区的赵先生一家,利用自家的宅基地院落进行奶牛养殖,为了扩大生产规模,经营有方的赵家人还将宅基地房屋不远处村委会荒芜的后院租来用作饲料加工厂,并依法与村民委员会签订了土地租赁合同。由于前期资金投入到位,中期不断扩大规模,加之赵家人的勤恳经营,该养牛场以个体工商户的形式逐渐产生了盈利。然而,因当地需要进行拆迁工作,赵先生一家人对于评估公司的房屋评估结果始终无法接受,沉默中,他们迎来的不是新一轮公正的评估,而是数份针对其宅基地及宅基地房屋而来的《责令交出土地决定书》及《责令改正通知书》。两份通知书使得赵先生的全部家当岌岌可危,维权迫在眉睫。赵先生家人匆忙赶来北京,与北京本录律师事务所主任杨波律师当面进行了深入的沟通,杨波律师针对其问题一一作答,直击要害。赵先生家人赶回甘肃与赵先生商议过后,决定立即请北京本录律师事务所主任律师杨波介入本案。

【维权经纬】

    一、行政复议力挽狂澜 土地房屋安然无恙

    具有丰富养殖场拆迁维权经验的杨波律师,深入剖析了兰州市西固区城市管理行政执法局作出的《责令改正通知书》以及兰州市国土资源局西固分局作出的《责令交出土地通知书》,该两份法律文书无非是当地政府快速、低成本进行拆迁的方法,意在给赵先生一家人施加压力,令其接受低补偿并尽快搬迁。针对上述两份存在多处违法内容的文书,杨波律师凭借丰富的经验一一驳击其违法之处,并要求其依法行政、依法补偿,不可拿这种手段愚弄百姓!兵贵神速,赵先生第二天就向相应政府部门提起了行政复议。一份有理有据、清晰完整的行政复议申请书被呈现到了相应的政府部门,赵先生的宅基地及宅基房屋暂时无虞。

二、信息公开深入调查 行政诉讼双管齐下

杨波律师深知,土地及房屋作为维权的基础十分重要,两份行政复议申请可以暂时保护赵先生的房屋及土地不被违法剥夺,可是要获得合法、满意的补偿,还需要启动相应的政府信息公开程序对本次征收行为的合法性进行调查。针对征地批文的调查结果,杨波律师针对审批权限及审批程序等两项重点问题依法提起行政复议,并针对上述《责令交出土地通知书》进一步提起了行政诉讼。双管齐下的救济程序令行政机关对赵先生的补偿问题重视起来,补偿数额随即出现了有利反转——对方请求赵先生撤回讼诉及复议,并将补偿提高一倍。

三、查处申请巩固胜局 满意补偿终于落实

面对对方开出提高一倍的补偿,当事人表示很愿意接受。可是补偿协议仍未签订,补偿款仍未落实到赵先生的账户,杨波律师仍旧提防着其中的法律风险。此时,对方开始劝赵先生撤诉,害怕对方就补偿条件反悔的赵先生再次陷入焦虑,不断联系杨波律师讨论撤诉的问题。杨波律师并未立即同意撤诉请求,反而针对对方在赵先生家周边推土施工的行为向国土部门申请查处。巨大的压力再一次倒向了征收部门,其立即联系赵先生,将原有的补偿条件再次提高并组织村委会、国土部门及当地政府与赵先生一家签订了补偿协议!赵先生欣喜若狂。此时,杨波律师并未立即令赵先生撤回相关程序,而是让赵先生转告政府部门,法定期限尚未完结,可暂时不作出答复,政府部门听取了该建议。不久,通过政府层层审批的补偿协议终于落实,赵先生一家获得了高出一倍还多的补偿款!

至此,赵先生一家的情况,从责令交出土地、下达责令改正通知的不利局面,转危为安、步步为营,到补偿款翻倍的结果,离不开律师的精湛与专业,离不开赵先生一家与杨波律师的积极配合,更离不开对法律的敬畏与坚守!

【律师点评】

本案能够获取满意的补偿在于三点:

首先,赵先生面对《责令改正通知书》及《责令交出土地决定书》两份法律文书时,及时请律师介入启动相应的法律程序,阻止了行政机关对宅基地及宅基地房屋进一步实施强制执行行为,为后续的维权工作奠定了坚实的基础!

第二,法律程序的启动有轻重缓急,杨波律师对本案的把握十分精准。首先,面对两份具有强制执行可能的法律文书,杨波律师并未走常规的征地拆迁维权程序,而是采用了兵来将挡、兵贵神速的应对方式,既成功保全了赵先生的土地及房屋,奠定了接下来一系列维权工作的基础;也同时令对方了解了赵先生家的态度并唤起了行政机关对法律的敬畏。很多养殖场的当事人在拆迁之初也会收到类似的法律文书,对此切不可大意,不可置之不理,及时请专业律师介入才是最佳选择。

第三,初尝胜果不可急功近利,法律风险防范一时一刻不能放松!对方第一次提高补偿之时,赵先生一家欣喜若狂,满意之情溢于言表。然而,这很有可能是对方的策略,一旦撤回相关法律程序则正中对方下怀,对方可能会暂缓甚至停滞谈判;此时杨波律师对对方的违法之处及对方的心理判断精准——即便不撤回相关法律程序,赵先生的谈判环境仍然利好。出于防范风险巩固胜局的角度考虑,既不能撤回程序,反而要继续针对其违法行为进行救济,迫使对方再次提高了补偿并与赵先生签订书面补偿协议。待补偿协议签订后,法律风险依然存在,只是大幅降低,杨波律师再根据对方的情况一步一步有序撤回程序,完美落实上述安置补偿金。

赵先生家的案件不是个例,本所接待的很多养殖场及企业当事人都面临房屋及土地被强制拆除、强制征收的危险局面;一旦国土、城管、规划、管委会等部门作出了决定书、通知、通告等文书,如果不在法定期限内针对其违法之处进行救济,便会陷入被强制执行的风险;对此,切不可被政府的“红章”吓退,拿起法律武器积极维护自己的合法权益才能保护自己的土地和家园。